深圳市城市更新辦法

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深圳市城市更新辦法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范本市城市更新活動，進一步完善城市功能，優(yōu)化產業(yè)結構，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經濟和社會可持續(xù)發(fā)展，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內的城市更新活動。

　　本辦法所稱城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等)內具有以下情形之一的區(qū)域，根據城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動:

　　(一)城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善;

　　(二)環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患;

　　(三)現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施;

　　(四)依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。

　　第三條城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權益、公眾參與的原則，保障和促進科學發(fā)展。

　　第四條城市更新應當符合國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，服從城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度。

　　城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據。

　　城市更新年度計劃應當納入近期建設規(guī)劃年度實施計劃及土地利用年度計劃。

　　第五條城市更新可以依照有關法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權人或者其他符合規(guī)定的主體實施。

　　第六條市、區(qū)政府應當保障開展組織實施城市更新的工作經費，對城市更新項目提供適當的資金扶持。

　　城市更新涉及的基礎設施和公共服務設施建設，應當從土地出讓金中安排相應的項目資金。城市更新涉及政府投資項目的，根據政府投資項目管理的相關規(guī)定實施。

　　第七條市規(guī)劃國土主管部門負責組織、協(xié)調全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關的規(guī)劃土地管理政策，統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、計劃管理，制定城市更新相關技術規(guī)范，組織制定城市更新單元規(guī)劃，負責城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。

　　第八條各區(qū)政府(含新區(qū)管理機構，下同)組織轄區(qū)內城市更新用地的整理，組織轄區(qū)內綜合整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆除重建類更新項目的實施，對功能改變類和其他拆除重建類更新項目的實施進行協(xié)調。

　　市發(fā)展改革部門負責擬定城市更新相關的產業(yè)指導政策，統(tǒng)籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財政部門負責按照計劃安排核撥城市更新項目資金。

　　各相關主管部門依法在各自職能范圍內為城市更新活動提供服務并實施管理。

　　第二章城市更新規(guī)劃與計劃

　　第九條全市城市更新專項規(guī)劃根據城市總體規(guī)劃制定，與近期建設規(guī)劃相銜接，明確全市城市更新的重點區(qū)域及其更新方向、目標、時序、總體規(guī)模和更新策略。

　　第十條法定圖則應當對其規(guī)劃范圍內的城市更新作以下規(guī)定:

　　(一)城市更新單元的范圍;

　　(二)城市更新單元范圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規(guī)模;

　　(三)城市更新單元的規(guī)劃指引。

　　第十一條對于城市建成區(qū)中具有本辦法第二條所規(guī)定情形，需要進行城市更新的區(qū)域，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元，制定城市更新單元規(guī)劃。

　　一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。

　　第十二條城市更新單元規(guī)劃應當按照有關技術規(guī)范制定，依法進行公示、征求意見。

　　城市更新單元規(guī)劃應當包括以下內容:

　　(一)城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業(yè)方向及其布局;

　　(二)城市更新單元內更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式和規(guī)劃控制指標;

　　(三)城市更新單元內城市設計指引;

　　(四)其他應當由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內容。

　　城市更新單元規(guī)劃涉及產業(yè)升級的，應當征求相關產業(yè)主管部門意見。

　　第十三條城市更新單元規(guī)劃應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，由市規(guī)劃國土主管部門批準后實施。

　　未制定法定圖則地區(qū)應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區(qū)規(guī)劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規(guī)劃，報市政府批準后實施。城市更新單元規(guī)劃的相關內容應當納入法定圖則的制定。

　　城市更新單元規(guī)劃對法定圖則的強制性內容作出調整的，由市規(guī)劃國土主管部門報市政府批準后實施。相應的內容應當納入法定圖則并予以公布。

　　第十四條城市更新年度計劃對包括城市更新單元規(guī)劃的制定計劃、已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目、相關資金來源等內容。其中，綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃。

　　第十五條各區(qū)政府可以組織其相關職能部門對轄區(qū)內各類需要進行城市更新的項目進行篩

　　選，提出轄區(qū)內的城市更新單元規(guī)劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，向市規(guī)劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。

　　市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位，也可以提出城市更新單元規(guī)劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，在征求項目所在區(qū)政府意見后，向市規(guī)劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。

　　第十六條未納入城市更新單元的城市建成區(qū)具有本辦法第二條所規(guī)定情形，具備制定城市更新單元規(guī)劃相關條件的，各區(qū)政府和市政府各相關主管部門可以依據全市城市更新專項規(guī)劃等相關規(guī)劃，擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計劃的建議，提交市規(guī)劃國土主管部門。

　　第十七條市規(guī)劃國土主管部門對各區(qū)政府、市政府各相關主管部門及有關企事業(yè)單位的申報進行統(tǒng)籌、協(xié)調后，擬訂城市更新年度計劃，按照規(guī)定程序公示后納入近期建設規(guī)劃年度實施計劃及土地利用計劃草案，報市政府審批。

　　需單獨制定綜合整治類更新項目年度計劃的，市規(guī)劃國土主管部門可以單獨制定并報市政府審批。

　　城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進行調整。

　　第十八條區(qū)政府申報的轄區(qū)內城市更新單元規(guī)劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由區(qū)政府組織原申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報批。

　　市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位申報的城市更新單元規(guī)劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由市規(guī)劃國土主管部門組織申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報批。

　　第三章綜合整治類城市更新

　　第十九條綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。

　　綜合整治類更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要加建附屬設施的，應當滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。

　　第二十條綜合整治類城市更新的相關技術規(guī)范由有關主管部門組織擬訂，報市政府批準后執(zhí)行。

　　第二十一條綜合整治類更新項目由所在區(qū)政府制定實施方案并組織實施。

　　根據法律、法規(guī)及有關規(guī)定或者相關標準與規(guī)范，實施綜合整治需報有關部門批準或者備案的，應當進行報批或者備案。

　　第二十二條綜合整治類更新項目的費用由所在區(qū)政府、權利人或者其他相關人共同承擔，費用承擔比例由各方協(xié)商確定。涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環(huán)境的費用，費用承擔比例按照市、區(qū)兩級財政負擔事權劃分的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四章功能改變類城市更新

　　第二十三條功能改變類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。

　　功能改變類更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施的需要加建附屬設施，并應當滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。

　　第二十四條功能改變類更新項目應當符合產業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產業(yè)轉型升級的需要。

　　第二十五條實施功能改變類更新項目的土地使用權人應當按照有關法律法規(guī)規(guī)定的建筑物改變使用功能的程序，向市規(guī)劃國土主管部門及相關主管部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關手續(xù)。

　　市規(guī)劃國土主管部門在受理規(guī)劃許可變更申請后，應當在深圳特區(qū)報、深圳商報就申請事宜進行公示，公示時間不少于7日，公示費用由申請人承擔。

　　建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請將住宅改為經營性用房的，申請人應當依法征得利害關系人的同意，并在申請辦理規(guī)劃許可變更手續(xù)時提交書面證明文件。

　　建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請其他形式的功能改變的，參照前款規(guī)定處理。

　　第二十六條市規(guī)劃國土主管部門批準功能改變的，應當與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同;土地使用權人應當按照相關規(guī)定繳納地價。

　　功能改變后的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補繳地價后按照規(guī)定予以補足。

　　第五章拆除重建類城市更新

　　第二十七條拆除重建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施。

　　第二十八條根據城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，城市更新單元內土地使用權期限屆滿之前，因單獨建設基礎設施、公共服務設施等公共利益需要或者為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調整使用土地或者具備其他法定收回條件的，由市規(guī)劃國土主管部門依法收回土地使用權并予以補償。

　　第二十九條除依法應當收回的外，市政府可以根據城市更新的需要組織進行土地使用權收購，城市更新單元內的土地使用權人也可以向市規(guī)劃國土主管部門申請土地使用權收購。

　　土地使用權收購的程序、條件、價格按照土地儲備和土地收購的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條除鼓勵權利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實施城市更新的，可以在拆遷階段通過招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付;也可以在確定開發(fā)建設條件且已制定城市更新單元規(guī)劃的前提下，由政府在土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中確定由中標人或者競得人一并實施城市更新，建筑物、構筑物及其他附著物的拆除清理由中標人或者競得人負責。

　　第三十一條拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人相同且為單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實施拆除重建。

　　第三十二條拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協(xié)議方式明確權利義務后由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協(xié)議并依照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，并辦理相關規(guī)劃、用地、建設等手續(xù)。

　　第三十三條同一宗地內建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個權利主體。

　　城中村、舊屋村拆除重建的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意。

　　本辦法所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區(qū)域。

　　第三十四條權利人拆除重建類更新項目的實施主體在取得城市更新項目規(guī)劃許可文件后，應當與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，并按照規(guī)定補繳地價。

　　第三十五條實施拆除重建的權利人應當依法解決拆除重建項目范圍內的經濟關系，自行拆除、清理地上建筑物、構筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使用權出讓合同的要求移交基礎設施、公共服務設施等用地，政府均不作補償。

　　第六章其他規(guī)定

　　第三十六條被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟建筑，依據城市危房管理的有關規(guī)定執(zhí)行，不需要納入城市更新年度計劃，不專門制定城市更新單元規(guī)劃。

　　第三十七條城市更新項目范圍內的違法用地、違法建筑應當依照有關法律、法規(guī)及廣東省、本市有關規(guī)定接受處理后，方可作為權屬確定的更新對象。

　　城市更新項目范圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者附著物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權屬確定的更新對象。

　　第三十八條城市更新單元范圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優(yōu)先用于基礎設施和公共服務設施的建設。

　　未被規(guī)劃用于基礎設施和公共服務設施建設的，可以根據城市更新單元規(guī)劃一并納入更新改造，由市規(guī)劃國土主管部門辦理相關手續(xù)，出讓給其相鄰地塊的城市更新實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%且不得超過3000平方米。

　　第三十九條城市更新項目應當遵守保護歷史文化遺存的法律、法規(guī)，依法保護城市更新范圍內的歷史文化遺存。

　　實施城市更新不得破壞城市防洪系統(tǒng)、城市人民防空設施等各類城市安全保障系統(tǒng)，或者使其功能部分、全部喪失。

　　第四十條根據保障性住房建設及產業(yè)用房建設的有關要求，可以在拆除重建類項目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關主管部門另行制定，報市政府批準后實施。

　　第四十一條城市更新涉及產業(yè)用地的，除應當遵守本辦法的規(guī)定之外，還應當符合深圳市產業(yè)導向目錄、城市更新或者相關產業(yè)升級政策。

　　第四十二條市規(guī)劃國土主管部門根據城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，在土地使用權出讓合同中與更新項目實施主體約定配套建設保障性住房、產業(yè)用房、基礎設施和公共服務設施的內容。

　　第四十三條規(guī)模較大的城市更新項目可以分期實施。

　　城市更新項目分期實施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。

　　分期實施的城市更新項目應當優(yōu)先安排基礎設施、公共服務設施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。

　　第四十四條城市更新項目地價計收的具體規(guī)定，由市政府另行制定。

　　第四十五條實施城市更新過程中，應當通過發(fā)展綠色建筑，營造宜居環(huán)境，改善能源結構，推廣中水和雨水利用，加強建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節(jié)能減排工作。

　　第七章附則

　　第四十六條相關管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究行政責任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

　　對城市更新實施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應當依法追究法律責任。

　　第四十七條為了推進強區(qū)放權，加快城市更新實施，市政府可以根據工作實際，調整職責分工，創(chuàng)新工作機制，并向社會公布。

　　第四十八條本辦法自20xx年12月1日起施行。本辦法施行前本市相關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

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